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Entretien avec Monsieur Gilles Hempel, directeur de l’Agence Immobilière Sociale (AIS)
À la suite de la publication d’un article sur le site de l’Essentiel le 21 septembre dernier et relatant du projet de l’AIS de créer des logements sociaux à base de modules de chantier, Mainstreet a voulu en savoir un peu plus sur ce projet.
Nous avons donc pris rendez-vous avec Monsieur Hempel, afin d’organiser une rencontre dans les locaux de l’AIS. Elle s’est tenue le 27/9. 

Mainstreet tient à remercier Monsieur Hempel pour sa disponibilité à répondre à nos questions.

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-Bonjour Monsieur Hempel, expliquez-nous ce que fait l’AIS ?

« Globalement l’AIS réaffecte les logements inoccupés en logements sociaux. Nous sommes une agence immobilière à caractère social dont le but est de trouver un logement pour tous ceux qui n’ont pas les revenus suffisants pour se loger décemment au Luxembourg. L’AIS est un département de la Fondation pour l’Accès au Logement qui est conventionné avec le Ministère de la Famille, le Ministère du Logement et plus que la moitié des communes du pays. 
Nous avons démarré en 2009 et nous gérons aujourd’hui un parc de 520 logements. Malheureusement, cela n’est pas suffisant car nous avons quand même 1200 ménages en attente d’un logement social. Pourtant, nous estimons que le nombre de logements inoccupés se situe entre 10 000 et 20 000 unités. »

-Pourriez-vous nous expliquer en quoi consiste ce nouveau projet ?

« L’idée est de transposer ce que nous faisons aux terrains constructibles mais inoccupés depuis un certain temps. Ces terrains forment des « trous » entre les maisons parce que l’urbanisation s’est faite tout autour en laissant des places inoccupées. Ce sont ces fameux Baulücken, que les propriétaires préfèrent garder au sein de la famille.  Selon une étude du LISER, nous estimons qu’il y a environ 1000 hectares de ces Baulücken, ce qui est énorme. Nous nous sommes dit qu’il serait alors intéressant de louer ces terrains inoccupés à leurs propriétaires mais en y posant des modules habitables. »

-Comment faire pour convaincre les propriétaires de vous laisser leurs terrains ? 

« En fait, il ne s’agit pas de construire sur leurs terrains. Nous ne toucherons pas à leur terrain et le propriétaire pourra le récupérer tel quel à la fin d’un bail de 5 ans minimum. Le projet consiste simplement à poser des modules habitables sur ces terrains. Ces modules seront ensuite déplacés sur un autre terrain quand le propriétaire aura décidé de récupérer son bien. »

-Quel sera l’intérêt pour ces propriétaires de Baulücken ?

« Les propriétaires de ces « Baulücken » ont la possibilité de les vendre ou de construire dessus, mais ils ne le font pas, préférant les laisser tels qu’ils sont. Un tel terrain vaut de l’or car sa valeur augmente entre 5% et 7% chaque année, ce qui est supérieur aux rendements bancaires proposés. Les propriétaires préfèrent donc les garder dans la famille. Nous leur proposons, en plus de la valorisation naturelle que prend le terrain chaque année, de leur verser un petit loyer pour occuper le terrain. Pour le moment, ces terrains ne leur rapportent rien mais avec notre projet, ils pourront toucher un petit loyer tout en se mettant à l’abri d’une taxe éventuelle de non-occupation. En outre, les propriétaires n’auront plus besoin d’entretenir leur terrain puisque nous nous en occuperons. »

-A quoi ressemblent ces containers ? 

« Ils sont sur base de containers de chantier. C’est là où l’ingénieur, l’architecte a généralement son bureau. Ils ont vocation à être déplacés sur d’autres chantiers et sont donc faits pour être transportables et s’emboiter les uns aux autres. En outre, puisqu’ils n’ont pas besoin de fondation, nous n’avons pas besoin de transformer le terrain pour les poser dessus. Il faudra juste que le terrain ne soit pas trop pentu. Nos containers de chantier sont initialement conçus pour y être habités; ils ont des fenêtres, des douches, des toilettes, et cela ne demande pas un travail extraordinaire pour les transformer en appartement. Nous proposerons 2 appartements avec à chaque fois 1 salon et 2 chambres. Il y aura 62 m2 habitables ce qui fait 4 modules dont 1 module pour la terrasse. Croyez-moi on sera très à l’aise dedans. Les modules seront isolés au même titre que pour une maison et respecteront les normes en vigueur au Luxembourg en matière énergétique. »

-Qui va s’occuper de transformer ces containers ?

« Je suis tombé par hasard sur quelqu’un qui travaille chez Polygone et qui m’a expliqué le système des containers de chantier. Je lui ai demandé s’il pensait que ces containers pouvaient être détournés de leur usage et m’a répondu qu’en théorie oui. Nous avons donc approfondi l’idée et nous sommes allés voir un architecte. L’idée a germé à partir de là. Nous allons continuer à travailler en partenariat avec Polygone, une entreprise luxembourgeoise spécialisée également dans la mise à disposition de containers de chantiers et qui ont développé le produit fini en collaboration avec le bureau Banice Architectes. Ce sont eux qui vont nous les préparer et nous les livrer. Le produit est déjà prêt et il peut être livré en 6 semaines seulement. Les containers seront aménagés puis habillés de l’extérieur de manière à ne rien laisser paraître d’un container. L’objectif est de faire croire qu’il s’agit d’une maison classique. » 
Vous pouvez déjà en visiter un au travers notre animation 3D : 
https://twinlinker.com/share/uW6gmhvb0zeUPK6aEIZoj5Fd-vNKEQS79aCrX_2oA3zICFCZ8x37MvvZ4Jv3qzEH

-Est-ce que ces containers ne seront pas trop distinctifs ?

« L’enjeu pour nous est de ne pas stigmatiser les occupants en laissant paraître qu’il s’agit d’une maison à destination sociale.  C’est ce que nous avons toujours essayé de faire au travers de nos logements sociaux. Nous aurions pu proposer de louer les terrains pour y mettre des caravanes ou des tentes mais cela aurait stigmatisé les occupants. Nous tenons absolument à ce que les occupants aient du confort et aient envie d’y vivre, aussi parce que ce type d’habitation se mariera très bien à son environnement urbanistique immédiat. Si nous voulons réussir, il faut également que le voisinage soit d’accord. C’est pourquoi, nous tenons à ce que l’habillement extérieur puisse ne pas permettre de le distinguer d’une habitation classique. On pourra habiller les containers comme on le souhaite, de crépis blancs, de bois, et s’il existe l’obligation d’un toit incliné, on pourra y mettre un chapeau qui ressemblera à un toit. »

-Savez-vous si ce genre de projet existe à l’étranger ?

« Non, pas tel que nous l’avons imaginé. Vous n’avez pas cette problématique et ces conditions de marché de l’immobilier ailleurs. Bien entendu, vous pouvez trouver des logements modulaires ailleurs, surtout en Allemagne ou aux Pays-Bas mais cela se fait plutôt avec des containers maritimes, ce qui est moins flexible. Pour notre projet, nous avons cherché quelque chose de plus léger que l’on puisse prendre puis déplacer.  Il nous fallait trouver une solution qui ne soit pas trop intrusive et qui nous donne de la flexibilité et du confort de vie pour nos familles. »

-Que manque-t-il au projet pour démarrer ?

« Malheureusement, il existe un vide juridique pour ce genre de projet. Il n’y a rien qui dit que nous pouvons le faire mais rien non plus qui dit le contraire. Avant de commencer, il nous faut d’abord discuter avec les autorités compétentes afin de bien définir un cadre législatif autour de ce projet. Pour le moment, la législation ne le prévoit pas. C’est pourquoi, nous sommes en train de voir avec nos juristes et les urbanistes du Ministère du Logement pour voir comment la législation pourrait encadrer ce genre de projet. Nous sommes déjà en négociation avec quelques propriétaires mais il faut d’abord que l’on puisse résoudre quelques contraintes au niveau des règlements des bâtisses. Il y a encore trop d’incertitudes à ce niveau-là.  Il y a cependant une forte volonté de la part de l’État d’avancer sur ce projet. Sur le plan fiscal, nous espérons que nos discussions aboutiront sur les mêmes avantages que pour les logements sociaux qui donnent une exonération fiscale de 50%. Nous sommes également en discussion sur ce terrain-là bien que cela soit moins important que pour les revenus d’un loyer sur un logement social. »

-Comment vous projetez-vous dans l’avenir ? Avez-vous des chiffres ?

« Non, nous n’avons pas de chiffres. Ce que nous souhaitons faire avant tout, c’est un projet pilote afin de montrer qu’il y a quelque chose de nouveau dans ce pays. Notre premier objectif est celui de lancer la première idée pour démontrer que c’est un bon moyen pour lutter contre la pénurie de logements au Luxembourg. Il y a un potentiel énorme mais ce n’est pas notre objectif de vouloir exploiter les 1000 hectares disponibles. Nous sommes et resterons une fondation avec une utilité publique et notre ambition ne peut pas être celle de prendre la plus grande part du marché. On verra en fonction du besoin et de nos possibilités. » 

-Comment savoir s’il y a des avancées ?

« Par notre biais. Il s’agit de notre projet avant toute chose et nous collaborons en étroite collaboration avec le Ministère du Logement avec qui nous sommes conventionnés. Nous vous tiendrons au courant mais vous pourrez également voir des informations à ce sujet publiées sur notre site. Je trouve cela très bien qu’une agence immobilière s’intéresse à nous et notre projet. Ce n’est pas toujours le cas. »

-Mainstreet « Merci. Chez Mainstreet Real Estate, les tendances de marché et tout ce qui fait que demain nous vivrons différemment nous intéressent. Votre projet fait clairement partie d’initiatives qui apportent une nouvelle façon de vivre au Luxembourg. Même si cela ne restera peut-être qu’une niche, elle a l’avantage de faire bouger les mentalités. Je trouve que ce projet est intéressant à suivre pour une agence immobilière car ce projet intéresse beaucoup de gens.

Vous êtes peut-être en train de développer un concept en Europe. Cela dit, cette manière de vivre, peut également se faire au travers d’une initiative privée. Un marché pourrait voir le jour. »

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Propos recueillis par Jérôme Vacca, service de communication de Mainstreet Group.