Catégorie: Information marché (4)

Éclairage sur les solutions fiscales données aux communes.

Le dernier pacte du logement dont le projet de loi a été adopté le 11 juin 2008 octroi aux communes une mesure administrative et fiscale pour lutter contre la non occupation des logements et des terrains.

Il s’agit d’une taxe communale annuelle qui peut être donnée à tout propriétaire dont l’immeuble ou une partie de l’immeuble est inoccupé pendant une période de 18 mois consécutifs. Cette mesure administrative est également valable pour tout terrain à bâtir susceptible de faire l’objet d’une autorisation de construire depuis 3 trois ans et dont les travaux de construction n’auraient pas commencé.

Il est alors donné un délai de 3 mois au propriétaire afin de contester les constatations établies par la commune. Passé ce délai, la commune peut taxer le propriétaire comme suit (limite maximale) :

• 200 € par logement non-occupé (1ère année) • 400 € (2e année)
• 600 € (les années suivantes)

– Immeubles non bâtis
• 15 € par m2 de la surface du terrain à bâtir.

Au Luxembourg, seulement 6 communes appliquent la mesure fiscale.

Il s’agit de : Diekirch, Beckerich, Redange/Attert, Esch-sur-Sûre, Bettendorf, Esch-sur-Alzette

Les communes peuvent exempter le paiement de la taxe en cas de projet de construction ou d’aménagement aux fins d’occupation et en cas de transfert des droits de propriété́, pour l’année au cours de laquelle la vente ou la cession de l’immeuble est constatée par acte authentique et les deux années subséquentes.

Pour les terrains, c’est dans le cas d’activité́ agricole à titre professionnel ainsi qu’en cas de réservation d’une place à bâtir ou d’un logement à des fins d’habitation ou d’occupation personnelle par le propriétaire lui-même ou l’un de ses enfants pendant un délai maximum à fixer par voie de règlement communal.

Depuis le 1er janvier 2018, la loi portant refonte de la subvention de loyer est entrée en vigueur. Ainsi, le nombre de ménages qui peuvent potentiellement profiter de cette subvention a été substantiellement augmenté.

L’aide individuelle sous forme de « subvention de loyer » a été introduite en janvier 2016. Depuis cette date, chaque ménage bénéficiaire a pu profiter en moyenne d’une subvention de 126 € par mois.

Afin d’augmenter le nombre de bénéficiaires potentiels, les critères d’éligibilité de l’aide ont été revus comme suit:

  1. Réduction du taux d’effort minimal requis à 25% du revenu du ménage
  2. Non prise en compte des transferts sociaux dans le calcul du revenu du ménage demandeur
  3. Réduction de la condition de disposer d’un revenu régulier à 3 mois
  4. Modification du seuil de revenu retenu pour l’éligibilité de l’aide à 2.500 euros pour une personne seule; pour les autres types de ménage, la limite supérieure des revenus est obtenue en multipliant ce montant par le nombre d’unités de consommation du ménage.

Peuvent actuellement demander une subvention de loyer les personnes majeures qui résident légalement sur le territoire du Grand-Duché, disposant d’un faible revenu et qui louent déjà ou souhaitent prendre en location un logement.

Le logement loué ou qui sera loué doit:

  • se situer au Grand-Duché de Luxembourg;
  • être un logement locatif privé visé par l’article 1er, paragraphe 2, de la loi modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation, et donc pas avoir été mis en location par un organisme public (p.ex. Fonds du logement, SNHBM, commune);
  • servir à des fins d’habitation principale et permanente au bénéficiaire de l’aide;
  • répondre aux normes de sécurité et de salubrité en vigueur au Grand-Duché.

Le ménage demandeur (personne seule ou plusieurs personnes habitant ensemble dans un même logement) doit remplir plusieurs conditions:

  • il ne doit pas être propriétaire, co-propriétaire, usufruitier, emphytéote ou titulaire d’un droit de superficie d’un autre logement, ni au Grand-Duché de Luxembourg ni à l’étranger ;
  • le revenu du ménage ne doit pas dépasser un certain seuil, par exemple 5.250 euros pour un ménage avec 2 enfants ;
  • le loyer mensuel à payer doit être supérieur à 25% de son revenu ;
  • il doit disposer de revenus réguliers depuis 3 mois au moins au moment de sa demande en obtention d’une subvention de loyer.

Plus d’information,  http://logement.public.lu/fr/actualites/2018/01/subvention-loyer-2018.html

 

Source: l’observatoir de l’habitat, chiffres du Statec. 

Dans son bulletin de février 2018, l’observatoire de l’habitat a récemment publié les derniers chiffres du logement pour le marché luxembourgeois. Voici ce que nous pouvons en dire: 

Les appartements anciens: Entre le 3ième trimestre 2017 et celui de 2016, les prix des appartements anciens ont augmenté de +4,7% et le volume de transactions de +12%. Le volume financier a quant à lui progressé de +16%.                                                                                                                                  

Les appartements Neufs: Entre le 3ième trimestre 2017 et celui de 2016: Les prix des appartements neufs ont augmenté de +6,1% alors que le volume de transactions n’a pas progressé. Le volume financier n’a quant à lui pas progressé.                                                                                                           

Si l’on regarde sur une durée plus longue, les prix des appartements en général, ont augmenté de +73% entre 2005 et 2017.

Prix au M2: En ce qui concerne les prix au M2 calculés par le statec sur base des transactions publiées entre le 1er Octobre 2016 et le 30 septembre 2017, voici ce que l’Observatoire de l’habitat relève:

*Les prix de vente au M2 décroissent avec la surface du logement. Ils varient de 7223€/m2 pour un appartement neuf de mois de 50m2 à 5721 €/m2 pour un appartement neuf de plus de 130 m2. 

*Les prix de vente au M2 sont également influencés par la distance avec la capitale. Ils varient de 7811 €/m2 pour un appartement neuf dans le canton de Luxembourg à 4756€ dans le nord du Luxembourg. 

En moyenne, un appartement ancien coûte 5002€ /m2, un appartement neuf 6316€ /m2, une maison ancienne coûte 649 425 €/m2. 

Suivant une recommandation adressée au Luxembourg par le Comité Européen du risque systémique en 2016, le Gouvernement luxembourgeois prépare un projet de Loi afin de réduire les risques bancaires liés au surendettement des ménages vis à vis de l’immobilier. En effet, dans un rapport datant novembre 2016, le CERS s’inquiète d’une certaine vulnérabilité́ de l’immobilier résidentiel au Luxembourg ainsi que dans 10 autres pays européens. La mission, qui a été confiée à la commission de surveillance du secteur financier (CSSF), fait déjà l’objet d’un débat en suscitant quelques inquiétudes, notamment au niveau de la Chambre de commerce et de l’Association des Banques et Banquiers. Ces deux institutions s’inquiètent, que la réduction des risques, synonyme d’accès plus contraignant aux prêts immobiliers (taux d’endettement des ménages abaissé et réduction de la période d’endettement), entrave le marché de l’immobilier, l’accès à la propriété et l’économie luxembourgeoise.

Si la Chambre de Commerce reconnait bien la réalité de l’endettement élevé des ménages, elle relativise son importance sur 3 points :

Le secteur bancaire luxembourgeois apparait extrêmement bien capitalisé en comparaison internationale, le cinquième rang au sein de l’Union européenne et nettement au-delà̀ de la moyenne de l’Union européenne (soit 16%). Le secteur bancaire luxembourgeois semble donc être tout à fait en mesure de faire face à des chocs économiques importants, qu’ils émanent ou non du marché immobilier.

2-  L’importance de l’augmentation de la dette des ménages est à relativiser compte tenu du fait que les actifs des ménages ont aussi augmenté.

3-  Il ne s’agit pas d’une « bulle immobilière ». L’augmentation des prix de l’immobilier (+30% entre 2006 et 2016) est principalement liée au dynamisme de l’économie luxembourgeoise et d’une immigration nette particulière soutenue.

En conclusion, la Chambre de commerce, invite le Gouvernement luxembourgeois à faire preuve de prudence et d’analyse dans la mise en œuvre d’actions limitant l’accès au crédit immobilier ce qui aurait pour conséquence un impact négatif sur l’économie de Luxembourg.

Ce projet loi pourrait également créer un effet néfaste en permettant davantage à ceux qui en ont les moyens de concentrer un part plus important du marché de l’immobilier. Pour garder son dynamisme, le marché luxembourgeois de l’immobilier a besoin de que l’accès à la propriété soit ouvert au plus grand nombre.

Mainstreet / Bridel